L. René Díaz Manjarrez
De acuerdo con la doctrina y la jurisprudencia uniforme, la transmisión de la propiedad generalmente tiene dos orígenes por actos entre vivos y mortis causa.
Como ejemplos de los primeros tenemos la compraventa, la permuta (contrato mixto), la donación, la dación en pago, la cesión de derechos reales-que bien puede equipararse a la donación o a la compraventa, según el acto sea gratuito u oneroso-y a la prescripción. Mientras que en los segundos, por antonomasia se encuentra a la sucesión, ya sea testamentaria o intestamentaria.
En estas formas generales de transmitir la propiedad, por disposición expresa del artículo 7.1099 del Código Civil vigente en el Estado de México, que es de redacción análoga a las leyes sustantivas de las demás entidades de la República, el bien inmueble de que se trate, queda sujeto al gravamen impuesto, sobre todo si éste se genera a consecuencia de una hipoteca.
No obstante, también existen otras formas especiales de transmitir el dominio de inmuebles, en las que los gravámenes que el bien tenga deben extinguirse, entre ellas se encuentran las ventas judiciales; la expropiación, el decomiso de bienes, entre otros.
Con relación a las primeras, esto es, a las ventas judiciales, son procedimientos especiales (vía de apremio), regularmente de ejecución forzada que tienen lugar en un juicio de naturaleza judicial, a los que les antecede por una parte, una sentencia ejecutoriada de condena a una cantidad de dinero determinada y por otra, un embargo trabado sobre bienes propiedad del deudor, a causa del incumplimiento a la condena decretada en su contra.
Los principios y reglas para las ventas judiciales de inmuebles se encuentran inmersas en los artículos que van del 7.602 al 7.604 del Código Civil vigente en el Estado de México; así como en los naturales del 2.228 al 2. 256 del Código Procesal Civil de la misma entidad.
El Código de Comercio, en los artículos que van del 1410 al 1412 bis 2, también establece reglas que deben observarse en los remates.
De la interpretación armónica y sistemática a los artículos señalados se destacan por relevantes, los siguientes principios: La venta de inmuebles se lleva a cabo en remate público judicial; previo a la almoneda se debe exhibir un certificado de los gravámenes que pesen sobre el inmueble en cuestión; a la almoneda se cita a los acreedores que figuren en el certificado de gravamen, quienes pueden intervenir en el remate bien presentando postura o deduciendo tercería excluyente de preferencia, si ese fuera el caso e incluso, pueden hasta apelar el auto en que se fije el remate.
Tratándose del ejecutante, pueden presentarse dos vertientes, la primera es que el bien in mueble a rematar no cuente con gravámenes diferentes al de él, en cuyo caso, puede pedir la adjudicación directa del bien objeto del remate, lo que incluso puede solicitar si se convoca a almoneda de remate y no se presentan postores y, la segunda es que, a la almoneda concurran postores y por ende, el ejecutante también opte por presentarse como tal, reuniendo los requisitos que para las posturas exige la ley.
Ahora bien, si el inmueble objeto del remate cuenta con gravámenes diferentes al del ejecutante y éste decide adjudicárselo directamente en almoneda-lo que se equipara a una dación en pago-debe reconocer a los acreedores preferentes al suyo, por disposición expresa del artículo 2.238 de la ley adjetiva civil en consulta, pues aplican las mismas reglas que tratándose de las formas generales de transmitir la propiedad.
En cambio, si el inmueble se adjudica por remate a un postor (que también puede ser el ejecutante), el bien debe pasar libre de gravamen, por ordenarlo así el artículo 7.603 del Código Civil local, que es una regla especial a la cual hay que atender tratándose de ventas judiciales, por más que ese gravamen se refiera a una hipoteca, ya que la venta judicial inclusive es una forma de conclusión de las hipotecas en términos del diverso artículo 7.1145 fracción V del mismo código.
Ello tiene su razón legal pues, en caso de acreedores preferentes al ejecutante, el mismo Código de Procedimientos Civiles del Estado de México, en el artículo 2.256 establece mecanismos que tienden a proteger los intereses de los acreedores preferentes y que el juez, como director del proceso y por ende del remate, está obligado a observar.
Estimar lo contrario, es decir que el bien objeto de la venta judicial en remate público debe pasar al rematante con los gravámenes que reporte hasta ese momento, por un lado; implica in observar las reglas especiales que regulan a ese tipo de ventas y que evidentemente excluyen a las reglas generales de transmisión de la propiedad arriba citada; así como incumplir la jurisprudencia que por contradicción de tesis ha sustentado la Primera Sala de nuestro más alto tribunal federal del rubro “VENTA JUDICIAL DE UN INMUEBLE HIPOTECADO. LA EXPRESIÓN “A MENOS DE ESTIPULACIÓN EXPRESA EN CONTRARIO” CONTENIDA EN EL ARTÍCULO 2325 DEL CÓDIGO CIVIL FEDERAL, SE REFIERE AL CASO EXCEPCIONAL EN QUE EL ADJUDICATARIO DEL INMUEBLE Y EL VENDEDOR PACTAN QUE LA HIPOTECA NO SERÁ CANCELADA.”
Por otro lado; impacta tanto en las ofertas de compra, como en el precio ofrecido por el bien, pues ¿quién querría comprar un inmueble con gravámenes?
Sumado a que, conforme al artículo 7.1097 del Código Civil vigente en esta entidad, la naturaleza jurídica de la hipoteca como derecho real, es garantizar el pago con el producto de la venta del bien objeto de la misa, en el grado de preferencia establecido por la ley, no impedir la venta judicial del inmueble respectivo ni que el gravamen subsista, luego que ésta tenga lugar.
Bajo este contexto se coligue:
- Tratándose de ventas judiciales, la ley establece reglas especiales para la transmisión de la propiedad, que evidentemente excluyen a las formas generales antes vistas (por actor entre vivos o mortis causa), por lo tanto.
- Cuando se está en presencia de la transmisión de la propiedad de inmuebles por actos entre vivos, de los señalados como generales, éstos deben pasar al tercero adquirente con el gravamen impuesto, por disposición del artículo 7.1099 del Código Civil local.
- Lo mismo acontece en los casos de adjudicación directa del acreedor en el juicio donde se lleve a cabo el remate, supuesto éste en el que debe reconocer a los acreedores privilegiados y preferentes al suyo, en términos del artículo 2.238 del Código de Procedimientos Civiles.
- Los acreedores que figuren en el certificado de gravámenes pueden presentarse al procedimiento de remate como postores o presentando tercería excluyente de preferencia para garantizar sus derechos, por ello.
- Tratándose de remate por venta judicial, ya sea a un postor tercero al juicio o al mismo acreedor y ejecutante, el inmueble de que se trate debe pasar al comprador libre de todo gravamen, en términos del artículo 7.603 del Código Civil, sobre todo porque ese tipo de ventas origina la conclusión de la hipoteca acorde con el diverso artículo 7.1145 fracción V del mismo código, pues en las ventas judiciales, a diferencia de los actos traslativos de dominio en general, los acreedores comparecen al procedimiento de remate a hacer valer sus derechos y garantizarlos como mejor les convenga.
Con el producto de la venta judicial debe procederse en términos del artículo 2.256 del Código de Procedimientos Civiles.
*Juez Tercero Mercantil de Tlalnepantla
